Z zainteresowaniem osób czytających wpis „Umowa najmu – na co należy uważać?” spotkało się jedynie zasygnalizowane przeze mnie zagadnienie dotyczące powództwa o ochronę naruszonego posiadania. Otrzymałam pytania dotyczące tego czym tak naprawdę jest takie powództwo i czy to możliwe, że właściciel nie może w pewnych sytuacjach bez konsekwencji dowolnie dysponować swoją własnością? Otóż niestety tak.
Czasem okazuje się, że najemca, pomimo skutecznego i uzasadnionego wypowiedzenia mu umowy najmu nie chce się wyprowadzić. Wbrew powszechnemu mniemaniu, pomimo że jesteśmy właścicielami mieszkania nie możemy zupełnie bezkarnie np. wtargnąć do naszej własności pod nieobecność lokatora i zmienić zamków wystawiając jego rzeczy za drzwi. Możemy wtedy narazić się na sprawę w sądzie o przywrócenie naruszonego posiadania bądź jeszcze gorzej – na sprawę karną o naruszenie miru domowego.
Powództwo o przywrócenie posiadania jest dość prostym proceduralnie postępowaniem, ponieważ, w jego toku Sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. Oznacza to, że w takim postępowaniu nie ma znaczenia to, że osobą naruszającą posiadanie był właściciel ani to, że dana osoba mieszkała w danym miejscu pomimo wypowiedzenia jej skutecznie umowy wbrew woli tego właściciela. Sąd wydając rozstrzygnięcie nakazuje osobie naruszającej jego przywrócenie i może też zakazać dalszych samowolnych naruszeń. Co więcej na wniosek powoda, Sąd może nadać takiemu rozstrzygnięciu klauzulę natychmiastowej wykonalności. Oznacza to, że orzeczenie w sprawie o naruszenie posiadania może zostać w pewnych przypadkach wykonane nawet kiedy jest jeszcze nieprawomocne tj. przed rozstrzygnięciem środka odwoławczego przez Sąd wyższej instancji. Postępowanie w takiej sprawie trwa zazwyczaj dość krótko, krótki jest też termin na wystąpienie z tym powództwem do Sądu. Po upływie roku od dokonania naruszenia nie można już skorzystać z powyżej opisanych uprawnień.
Zazwyczaj najwłaściwszą drogą w przypadku takiego krnąbrnego lokatora jest więc wytoczenie mu sprawy sądowej o opróżnienie lokalu czyli tzw. eksmisję. Trzeba jednak wiedzieć, iż nawet jeśli wygramy może się okazać, że nasz lokator spełnia ustawowe warunki do przyznania mu lokalu socjalnego, a tym samym czas jego wyprowadzki może się znacznie przeciągnąć. W każdym razie, jeśli lokator nie chce się wyprowadzić warto skonsultować się z profesjonalistą, który podpowie co wolno Państwu uczynić, a czego nie rekomenduje, zamiast podejmować samodzielnie działania, które mogą narazić Państwo na odpowiedzialność prawną, w tym odpowiedzialność karną.
Powyższe rozważania dotyczą stricte umowy najmu, jednak powództwo o którym mowa jest dopuszczalne nie tylko w przypadku tej umowy. Jeśli doszło do naruszenia posiadania, czyli faktycznego władania rzeczą jak właściciel, będąc po którejkolwiek stronie sporu, zawsze warto skonsultować się z profesjonalistą, który pomoże szybko zadziałać, aby zapobiec negatywnym konsekwencjom. Co ciekawe, choć nie zostało to wprost wyrażone w żadnym przepisie, Sądy przyjmują, że z roszczeniem tym może również wystąpić właściciel, gdy ktoś naruszy jego posiadanie. Jest to o tyle pomocny pogląd, że ze względu na prostotę postępowania dowodowego dochodzenie swoich praw w tym trybie zazwyczaj okazuje się o wiele bardziej efektywne niż w trybie tzw. roszczeń petytoryjnych dedykowanych wprost w kodeksie właścicielowi.