Jednym z istotniejszych, choć niestety nie jedynym, problemem przedsiębiorców związanym z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego w Polsce ( a w dniu 20 marca stanu epidemii) jest kwestia zapłaty czynszu z tytułu najmu lokali użytkowych za ten okres, bowiem cały szereg przedsiębiorców (w szczególności prowadzącym działalność w centrach handlowych czy też prowadzącym działalność kulturalną i rozrywkową) w chwili obecnej nie może prowadzić działalności gospodarczej. W dzisiejszym wpisie odpowiem Wam jaki wpływ na czynsz najmu ma zaistniały stan faktyczny i prawny. Pamiętajcie, że wpis powstał przed wprowadzeniem Tarczy Antykryzysowej o której założeniach pisałam Wam TUTAJ (będę go aktualizowała w przypadku zmian w tym przedmiocie)
Już pobieżna lektura rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. (na dzień sporządzania wpisu nie zostało opublikowane rozporządzeni z dnia 20 marca 2020 wprowadzające stan epidemii) wskazuje, że będą one miały znamienny wpływ na płynność i kondycję finansową przedsiębiorców z całego szeregu branż. Pomimo, że w ramach pakietu Tarczy Antykryzysowej może dojść do uregulowania tej kwestii, to już teraz istnieją instrumenty umożliwiające podjęcie prób obniżenia lub zawieszenia obowiązku opłat czynszu najmu.
Poniżej przedstawiam 4 kroki, które po kolei powinien podjąć każdy przedsiębiorca w związku z czynszem najmu lokalu użytkowego:
KROK 1 – Sprawdź umowę
W pierwszej kolejności musicie sprawdzić, czy w umowie, którą zawarliście z wynajmującym został określony i opisany stan siły wyższej. W tym kontekście bardzo ważna jest definicja umowna tego stanu – czy wymienione zostały określone przypadki, które uznawane są za siłę wyższą czy też umowa zawiera definicję „otwartą”. Niektóre umowy mogą wyłączać epidemię jako siłę wyższą. Niestety regulacje dotyczące siły wyższej obecnie to standard niemal wyłącznie przy kontraktach o roboty budowlane. Zawarcie takich postanowień w umowie w przypadku ingerencji siły wyższej w stosunek umowny (np. powódź, pożar, trzęsienie ziemi) pozwoliłoby na sprawne rozwiązanie tej kwestii, najczęściej bez konieczności ingerencji Sądu.
Następnie jeśli już znajdziecie w umowie zapisy dotyczące siły wyższej musicie dokładnie sprawdzić „procedurę” związaną z możliwością skorzystania z udogodnień z tym związanych. Innymi słowy musicie dokładnie sprawdzić czy w umowie został określony termin na zgłoszenie drugiej stronie faktu wystąpienia siły wyższej.
Po wtóre, musicie sprawdzić, czy w umowie został zawarty rodzaj działalności, która miała być prowadzona w tym lokalu. Należy również sprawdzić czy w umowie nie zostało wyłączone stosowanie art. 357(1) i art. 664 k.c. A jest to bardzo ważne ponieważ…
KROK 2 – Sprawdź czy Twoja działalność znajduje się w wykazie działalności, których prowadzenie jest zabronione
W rozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. został wymieniony cały szereg branż, co do których prowadzenie działalności gospodarczej w trakcie trwania stanu zagrożenia epidemicznego (a obecnie już stanu epidemii) jest zabronione. Dotknęło to m.in. prywatnych placówek oświatowych, kin, basenów, sklepów na terenie centrów handlowych o powierzchni ponad 2.000,00 m2 (ale uwaga nie wszystkich rodzajów działalności!) i wielu innych branż. Duża część przedsiębiorców jednak, z uwagi na stan zagrożenia dla zdrowia i życia pracowników oraz klientów pomimo braku zakazu również zdecydowała się na ograniczenie bądź całkowite czasowe zaprzestanie prowadzenia działalności. Warto wiedzieć, że te dwie grupy podmiotów znajdują się w nieco innej sytuacji prawnej. W tym kontekście istotne jest to, czy w umowie najmu lokalu użytkowego został zawarty cel, na jaki miał on być przeznaczony.
KROK 3 – Wniosek o obniżenie czynszu
Przechodząc płynnie do uprawnień przedsiębiorcy, zacznę od tych, które w mojej ocenie ma grupa wprost wymieniona w rozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. oraz posiadająca określony rodzaj prowadzonej działalności jak w kroku 2 ma uprawnienie do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania ograniczenia możliwości prowadzenia działalności, bowiem można uznać, że lokal ma wadę prawną w rozumieniu art. 664 k.c.
Pozostałe podmioty, z uwagi na fakt, że wprowadzony stan obecnie już epidemii ma charakter siły wyższej, a w wyniku je działania doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, której żadna ze stron umowy nie mogła przewidzieć, mogą również sformułować wniosek o polubowne zmiany w wysokości płaconego czynszu, powołując się na klauzulę rebus sic stantibus [art. 357 (1) k.c.]
KROK 4 – (ewentualnie) Wniosek do Sądu
W sytuacji jeśli podmiot wynajmujący nie wyrazi zgody na polubowne zmiany opisane w kroku 3, moim zdaniem macie możliwość na podstawie klauzuli rebus sic stantibus do wystąpienia do Sądu wnosząc o zmianę wysokości czynszu lub sposobu wykonania zobowiązania, a nawet o rozwiązanie umowy. Aby uzyskać ochronę Waszych interesów najszybciej jak to możliwe, możecie złożyć wniosek o zabezpieczenie Waszego roszczenia jeszcze przed wszczęciem postępowania – wniosek taki miałby szanse być rozpoznany pomimo trwającego stanu epidemii, ponieważ o ile Sądy obecnie niemal w całej Polsce odwołały prawie wszystkie rozprawy (czyli posiedzenia jawne) to wniosek o zabezpieczenie rozpoznaje się na posiedzeniu niejawnym (bez udziału stron). A posiedzenia niejawne odbywają się nadal. W najbliższym czasie można także oczekiwać wprowadzenia regulacji jednoznacznie określającej te kwestie.
CZEGO MOŻE DOMAGAĆ SIĘ PRZEDSIĘBIORCA?
Już na bazie obecnie obowiązujących przepisów możecie spróbować domagać się od wynajmującego:
A) zmian w zakresie wyłącznie czynszu (obniżenie/zawieszenie/odroczenie płatności)
B) zmiana w zakresie opłat manipulacyjnych (ograniczenie opłat za prąd,gaz itd.)
Jak widzicie, sytuacja przedsiębiorców w zakresie czynszu najmu lokalu użytkowego w znacznej mierze zależy od brzmienia zawartej pomiędzy stronami umowy oraz stanowiska wynajmującego. W takich przypadkach zawsze należy zacząć od dokładnego sprawdzenia treści zawartego stosunku prawnego oraz podjęcia próby polubownego rozwiązania sprawy. Warto skonsultować tą kwestię z profesjonalistą. Podkreślam, że istnieje też możliwość, że w najbliższych dniach zostanie wydany akt prawny zmieniający sytuację przedsiębiorców. Jeśli wynajmujecie lokal od podmiotu publicznego, warto sprawdzić także jakie jest stanowisko samorządu terytorialnego w zakresie apelu Rzecznika MŚP, o którym pisałam na swoim fanpage’u na FB. Rzecznik zaapelował o zwolnienie przedsiębiorców z opłat czynszowych. Pod TYM ADRESEM sprawdzicie na bieżąco, które samorządy odpowiedziały na apel Rzecznika. Warto również zajrzeć na strony internetowe władz samorządowych i sprawdzić czy nie oferują one swojego programu pomocy. Warunkiem skorzystania z takiego programu jest zazwyczaj złożenie stosownego wniosku. Część z samorządów jak np. m.st. Warszawa również zapowiada wprowadzenie planu pomocowego dla przedsiębiorców.